不是房东自己签的租赁合同,可以说“不”吗?

案例】

2015年10月1日张某向李某承租了两层楼房,用于开棋牌室。双方签订了《房屋租赁合同》,约定租赁期为3年,从2015年10月1日至2018年9月30日止,租金3.5万元/年。2016年8月份,李某便将房屋转让给了王某,也没有通知张某。9月份王某通知张某,房子已经由他买下来了,让张某10月份之前搬走。张某觉得租房子时约定是租3年的,而且装修、购置桌椅花了一大笔费用,现在客源也稳定,如果搬走的话,自己损失巨大,故而张某坚决不同意搬走,双方因此发生争议。

【律师点评】浙江求直律师事务所    杨羽律师

上述情况事实上在现实生活中比较常见。新房东购买房屋后,往往会认为租赁合同是租客跟前房东签订的,又不是跟他签的,所以对他不起作用。更何况房子是他真金白银买来的,要不要租是他说了算。那么租赁合同是不是真的对新房东不起作用呢?新房东能不能对不是自己签订的租赁合同说“不”呢?

这涉及到法律中一个重要的原则,即买卖不破租赁。什么叫买卖不破租赁呢?通俗地讲是指在租赁关系存续期间,即使出租人(原房东)将房屋转让给他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人(新房东)不能以自己是房屋所有人这理由来否认原租赁关系的存在并要求承租人返还房屋。前述案例中,张某作为租客,完全可以依据房屋买卖不破租赁来对抗王某,继而继续占有使用该房屋,当然张某也需按照租赁合同履行自己的义务。

那是不是意味着不管租了什么房子,不管房屋产权如何变化,承租人都能依据“买卖不破租赁”来对抗呢?我们常说万事都有例外,买卖不破租赁也有例外情况,一种是涉及抵押:房屋出租前已经被抵押的,为实现抵押权,房屋被处理的。还有一种是房屋出租前,已经被法院查封了。笔者就曾接待过一个承租人咨询的案子,承租人向别人租了一个厂房办厂,结果不到半年,法院发通知给他要求他腾空,原来这厂房已经被法院查封了,两次搬迁光搬迁费都花了一大笔。所以租户在租赁房屋时特别需要查明该房屋是否抵押、是否被法院查封,以便保证自己的租赁权。

法律链接

《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”

责任编辑:安吉视窗网

浙公网安备 33052302000361号